太原多个楼盘延期交房，延期多久为合理范围？购房者能否退房或断供？

时间：2020-03-20 21:42:06　来源：

因受新冠肺炎疫情的影响，包括省城太原在内的全国楼市各项目工地停工、售楼处停业。近期，太原楼市逐渐恢复施工生产和销售秩序，而不少本应今年年内收房的业主纷纷接到房企“延期交房”的通知。

那么，疫期是否为房企延期交房的不可抗力因素？交房延期多久视为合理范围？房企可以延期交房，业主能否退房或断供？带着诸多业主不解的问题，记者走访了省城业内人士——

A 多个名企大盘延期交房

太原楼市正在恢复正常的生产和销售秩序。与此同时，最近三年来购买了期房的业主近期都不约而同收到了房企“延期交房”的通知。

上周，省城市民张先生接到太原花园城房地产开发公司快递来的《不可抗力告知书》。张先生所购买的商品房本应于今年8月30日交付，而刚刚收到的“告知书”中称，新冠肺炎疫情为不可抗力因素，目前该项目的施工进度已无法按照原计划进行。该商品房无法按期交付，有关该商品房的交付事宜，房企会根据疫情管控、实际复工等情况另行函告。

2018年年底在华润昆仑域购买了期房的王先生，近期同样收到了《受新冠肺炎疫情影响可能顺延交付日期的通知函》。通知将国家、地方政府出台的有关疫情管控官方文件做了梳理，房企称施工方因交通、工人返工防疫、建材欠缺等多种原因，整个工程进度已发生改变，项目交付时间可能顺延，具体交付时间将以房企向业主发出的《入住通知书》为准，产权登记办理期限相应顺延。

房子正在建设的富力城业主也收到了开发商发来的《关于受新冠肺炎疫情影响顺延交付的告知书》，延期交房的原因与上述两项目相同。富力在告知书中表示，待复工条件具备后，公司将协调各方资源，最大限度减少疫情对交付时间的影响。

按照商品住宅期房项目3年的交房周期推算，省城2017年至2019年销售的期房项目，去冬今春正处于施工期，工地停工、工人长时间无法复工确实影响了工程进度。

从已经公布延期交房项目来看，涉及全城多数房企品牌。大部分业主对延期交房表示理解，但延期延多久，是广大业主更想了解的问题。

B 合同履约顺延 业主退房属违约

也有少数业主咨询：因为不可抗力影响延期交房的项目，业主可以要求退房吗？山西晚报采访多家开发商后获悉，因为疫情影响在法律上构成不可抗力，即双方可以据此免除相应责任，但并不构成违约，购房者不能要求解除合同。

太原市民梁女士咨询：“在疫情发生之前，我在开发商处交了定金，约好了签订正式合同的时间。可是在疫情影响下，一个多月也不能签合同。售楼处不开门，无法刷卡交首付，也无法签合同。持续了一个多月以后，售楼处开门了，一切都可以办理。但我发现售楼处再出售的房源里房价降了。这种情况我能申请退房、退定金吗？”

接受山西晚报记者采访的律师称，梁女士退房、退定金属于违约。疫情的不可抗力因素仅仅是影响了买卖双方履约时长，合同双方只能顺延双方相关的义务履行时间，包括办理贷款手续、交付房屋、签约时间等，但不能以此为由解除预约合同返还定金。业主可以退房得有合理合法的硬核理由，比如房企售房之时就承诺无理由退房；或者该项目有严重的质量、违规问题，符合法律规定的退房范围。

对于已经开始还款的借款人，非特殊情况同样不能断供。不少市民在新闻中看到，在全国有几个城市里，由于疫情影响借款人收入的原因，有银行表示据规定申请延期还款业务。但据山西晚报记者了解，目前太原无此政策。疫情未影响到银行按揭贷款，非特殊原因，例如支援抗疫医护人员有特殊情况可以延缓还款时间等。银行业人士表示，除非银行有特别告知，否则买房人不能据此断供或延迟还款。

此外，购房者还需要注意的是，疫情发展对工程进度是否产生了实质性影响，是开发商免责的重要依据。疫情与开发商对合同的迟延履行不存在直接因果关系。如果是在疫情开始之前，楼盘的施工工程已告完成，实际上疫情对于该楼盘的工程进度并无影响，开发商便不能主张以疫情作为其延期交付的免责事由。

C 延期收房 业主更需细致验房

在经过一系列不可抗力因素造成延期交房后，不免有业主急于收房。此时业主应该加强对验房环节的重视。要关注施工进展，注意房屋质量问题。因疫情导致工期延期后，个别开发商也想尽快交工，与承包商制定赶工方案，如赶工方案未兼顾质量，可能将埋下房屋质量问题隐患。

开发商的交房更应严格遵守规范，而不仅局限于交钥匙、允许业主装修。专业人士表示，业主收房更要仔细。需要开发商出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。

为了赶工期，商品房交房最大的隐患在于建筑及装修质量。业主收房后，如担心房屋质量问题，可以请专业验房师验房，看墙体是否空鼓，是否有明显裂缝，是否有明显不垂直的现象。在装修前，需要打压水、电、暖管道是否完好，是否有漏水。水、电、煤气表读数是否归零。如果出现上述的任一问题，要登记在案，及时让开发商整改。

房屋的各个部位、部件，尤其是精装修房屋，各配套设备都有严格的合格标准和保修期，这些都要在合同中体现，均应参照相关行业规范或标准执行。业主在收房验收完成之前不要急于签收，确保房子主体结构、重要部位质量不存在问题再签收。

需要注意的是，业主在房屋交付书上签字同意收房，等于认同房屋质量合格，再遇到重大质量问题，维权则较为被动。而细小的装修瑕疵问题，品牌房企的物业、客服会负责免费维修。

D “不可抗力” 交房延期有合理范围

虽然各家开发商都通知了业主商品房存在延期交房的风险，但延期期限却未明确。太原艾伦律师事务所律师田源，接受山西晚报记者采访时称，新冠肺炎疫情确实为不可抗力，但是交房延期期限也非无限延长。

根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条，新冠肺炎疫情可以定性为“不可抗力”，且开发商可以此为由根据实际情况主张免除违约责任。这里的违约责任包括因疫情影响停工、工人因防疫规定无法返工、以及交通不畅造成建筑材料缺乏等各类影响。

但同时，“不可抗力”延期也有条件限制，合同双方需结合房屋买卖合同的签订时间、疫情发生的时间、逾期交房的各种原因等因素进行综合考量。

田律师表示，在具体期限的界定上，开发商顺延交付商品房的时间不得超过“不可抗力”持续的时间。具体时间可以参考地方政府启动和解除公共卫生紧急响应的时间。因工地停工、验收顺延、管网接入等竣工交房进程仅被耽搁一个月，但开发商却延迟交房半年或更长时间，这就不合理。

也有部分业主表示，“我们至今未收到开发商的延期交房通知。这种情况下，延期交房开发商也是免责的吗？”山西晚报记者获悉，如果开发企业未提供疫情影响的证明同时未及时通知购房者，这种情况不免责，且需要承担过错责任。

因为《合同法》规定，不可抗力的通知与证明当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。业主如果没有收到任何一种告知，则保留追究开发商部分责任的权利。

还有一种情况，则是业主在疫情后签订购房合同，开发商需在签订合同的同时告知不可抗力因素对工程进度的影响，在延期交房时不得以不可抗力为由免责。疫情之后签订的购房合同或者疫情之后购买的现房，开发商完全了解疫情对工程节点的影响，没有理由在交房时按不可抗力因素免责。

在采访中，多位项目负责人表示，虽然疫情属于不可抗力，交房延期在所难免，但施工周期拉长、延期交房，对房企的资金占用和项目周转影响大。

所以，只要有条件，房企定会尽快复工复产，提早交房。山西晚报记者了解到，目前，太原不少规模较大的新建项目均已有序展开复工，最终是否会延期交付还得看各家房企接下来推动的工程进度。

一位业内人士表示，房企不愿在延期交房告知书中写明延期时间，主要是目前还无法确定疫情期间会出现哪些影响工期进度的因素。

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